Книга Недвижимость. Как ее рекламировать онлайн - страница 6

Каково влияние социальных программ?

Бесплатное жилье для граждан все больше становится явлением нереальным. И на смену ему приходят программы возвратного или безвозвратного субсидирования. Например, в Москве с 1 февраля 1998 года введен «Порядок постановки на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления им жилья в Москве». С этого времени нуждающиеся в жилье могут получить на покупку жилья безвозмездные субсидии до 70 % от строительной стоимости квартиры. Также при покупке жилья практикуется и предоставление значительной скидки официально зарегистрированным жителям города.

Правительство Москвы, в частности, пытается продавать муниципальное жилье и с помощью жилищных облигаций. Однако таким способом за год было продано площадей в целом не более чем в одном панельном доме. То есть влияние этой программы на рынок недвижимости практически отсутствовало.

В XXI веке в Москве стартовала первая социальная программа «Молодой семье – доступное жилье», которая возвращает в столичную казну вложенные городом средства. Об этом на пресс-конференции, посвященной итогам ее первого этапа, рассказал Н. Федосеев, заместитель руководителя Департамента жилищной политики и жилищного фонда города.

Сейчас молодые семьи выкупают квартиры по себестоимости – это примерно 800–850 долларов за кв. м. Плата за техническое обслуживание составляет в среднем 13 рублей за «квадрат» (для сравнения: по Москве обычная квартплата не превышает 4 рублей). Коммерческий наем обходится также неправдоподобно дешево для Москвы. К примеру, участники программы могут арендовать однокомнатную квартиру за 70 долларов, «двушку» – за сто, а трехкомнатные хоромы – за 150 (причем, в эту сумму входят и коммунальные платежи)^[16].

В северной столице «губернатор Ленинградской области В. Сердюков подписал распоряжение о предоставлении безвозмездных субсидий на строительство жилья и его приобретение участниками региональной целевой программы “Жилье для молодежи” на 2002–2011 годы. По решению специальной комиссии по реализации жилищных программ в Лен. области право на получение субсидии получили 42 жителя региона, прошедшие конкурсный отбор. Среди них – школьные учителя и воспитатели, работники медицинских учреждений, правоохранительных органов, инженеры, студенты. Всего будущим обладателям нового жилья из областного бюджета выделили более 13,3 млн руб. Каждый участник программы получит свою сумму в зависимости от числа членов его семьи, а также от района, где он проживает и собирается покупать квартиру или строить дом»^[17].

Каковы ставки по жилищному кредитованию?

Например, при достаточном количестве ипотечных организаций и невысоким процентам по кредитам можно рассчитывать на широкую группу потенциальных покупателей. Если кредиты дороги, то стоит рассчитывать лишь на покупателей, имеющих собственные свободные средства.

В России, к сожалению, ипотека еще только начинается. В конце 90-х годов зарегистрировано создание первого в стране Федерального агентства по ипотечному кредитованию. Сначала ставки такого займа были настолько высоки, что позволить себе такой способ приобретения могли только те, кто может купить себе жилье и не прибегая к кредитованию.

В XXI веке ситуация начала меняться: «актуальный для всей России вопрос “некомфортного” жилья обсуждался в Кремле, на заседании Госсовета. По статистике, в неблагоприятных условиях проживают более 40 млн россиян: более 60 % населения живет в однокомнатных квартирах, а в среднем плотность составляет 1,3 человека на комнату. При этом 4,5 млн семей стоят в очередях на получение квартир, а ждать вожделенного жилья приходится в среднем по 20 лет.

Согласно президентскому плану, темпы жилищного строительства к 2010 году удвоятся, а через 5 лет треть населения страны должна оказаться в состоянии приобретать квартиры за счет накоплений и ипотечных кредитов. Пока ипотекой в России может воспользоваться лишь 10–12 % населения – дороговизна (до 15 % годовых) и величина первоначального взноса (30–50 %) делают ипотечные кредиты уделом состоятельных россиян. По замыслу правительства, государственное Агентство по ипотечно-жилищному кредитованию (АИЖК) должно сделать ипотечные кредиты доступнее. Однако, как признал на заседании Госсовета вице-премьер А. Жуков, пока АИЖК способно выделять денежные ресурсы лишь под те же 15 % годовых. Многие считают, что в пробуксовке ипотеки виноват сам Белый дом – пакет новых жилищных законов не имеет механизма исполнения. Из 79 жилищных нормативно-правовых актов, которые должны были быть приняты до 1 апреля этого года, правительство до сих пор одобрило лишь 17»^[18].

«На расширенной коллегии Министерства регионального развития премьер-министр РФ М. Фрадков заявил, что за реализацией национального проекта “Доступное и комфортное жилье – гражданам России” должен быть установлен ежедневный контроль и в правительстве, и со стороны администрации президента. Выступивший на коллегии глава Минрегионразвития В. Яковлев сообщил, что на финансирование программы “Доступное и комфортное жилье” за два года планируется выделить почти 213 млрд руб. “Это беспрецедентная, огромная сумма. Она позволит нам решить стратегические государственные задачи в жилищном строительстве”, – отметил министр. По его словам, Программа предполагает увеличение объемов строительства жилья с 40 млн кв. м в 2004 году до 80 млн кв. м в 2010-м. По итогам Программы к 2010 году планируется довести объем выдаваемых ипотечных кредитов с 20 млрд руб. в 2004 году до 415 млрд. руб. в 2010-м, а ставку по ним снизить с 15 до 8 %»^[19].

В 1998 году был принят закон «Об ипотеке», в 2003 – закон «Об ипотечных ценных бумагах», дополненный в 2004 году поправками. «Как отметил эксперт Комитета по кредитным организациям и финансовым рынкам Государственной думы РФ О. Иванов, законы имеют отсроченное действие и обязательно скажутся на развитии ипотечного рынка. Еще не прошло и десяти лет с момента принятия первого ипотечного закона, а ипотека стала в России мощным фактором, влияющим на стоимость жилья. “Когда мы говорим об ипотечных ценных бумагах, то добавляем “так называемые”, потому что по сути дела это обыкновенные классические ценные бумаги тех компаний, которые позиционируют себя на ипотечном рынке”,– отмечает заместитель генерального директора ММВБ М. Медведева. По приведенным ею данным, сейчас специализируются на выдаче ипотечных кредитов 16 банков, 4 ипотечных агентства, 8 строительных компаний и 200 управляющих компаний, тех самых ПИФов недвижимости»^[20].

В 2005 году в России ипотекой занимались 200 банков. Помимо них, на рынке присутствуют ипотечные брокеры, страховщики, оценщики. «В регионах ипотека более востребована, чем в Москве, и, по мере того как она становится доступнее, ощутимее дорожает жилье. Так, в экономически успешных регионах, по словам руководителя аналитического центра irn.ru О. Репченко, цены на жилье растут от 10 до 30 % в год, их уровень составляет около 700–1000 долл. / кв. м. В Сочи, например, к концу года стоимость новостроек увеличится на 10 %, а во Владивостоке она уже выросла в 1,5 раза. В экономически депрессивных районах цены сохраняются на уровне себестоимости строительства, то есть 300–400 долл. / кв. м. Но и они имеют потенциал для развития при общей благоприятной обстановке, росте доходов населения и, соответственно, спроса на жилье»^[21].

Например, в Новосибирске «местные риелторы отмечают, что количество сделок с использованием кредита растет с каждым годом, и сегодня около 5 % квартир приобретают с помощью ипотеки… Ипотечные кредиты выдают на срок до 27 лет под 15 % годовых в рублях. Первоначальный взнос – 30 % от стоимости квартиры, минимальная отпускаемая сумма – 150 тыс. руб. Средний размер ссуды – 500–600 тыс. руб. В Новосибирске стоимость квадратного метра жилья на начало сентября составила от 15 до 60 тыс. руб. на окраинах, 14–23 тыс. руб. в районах средней удаленности, 25–30 тыс. руб. в центре. В элитных квартирах она достигает 1500–2000 долл.»^[22].

Количество желающих взять ипотечный кредит постоянно растет. Однако ипотеку в России тормозит сохранение высоких процентных ставок по кредитам. В настоящее время они составляют в среднем 15 % годовых по ипотечным кредитам в рублях, 10–11 % – по кредитам в иностранной валюте. И это так называемые декларируемые ставки, так как реальные за счет различных дополнительных платежей могут достигать 18–19 % годовых. В 2005 году в среднем в Москве на ипотеку могла рассчитывать семья с совокупным ежемесячным доходом от $ 750.

Как отмечает Е. Панова, директор Центра ипотечных программ компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»: «Главным препятствием для развития ипотеки в России является менталитет населения. Бывшие советские граждане не привыкли жить взаймы, они боятся брать кредиты. Впрочем, в последнее время наметилась тенденция разрушения этого стереотипа. Выросло молодое поколение – оно активно пользуется потребительскими кредитами и автокредитованием, которые являются своеобразной “тренировкой” перед ипотекой»^[23].