Книга Покупка дома и участка онлайн - страница 7

3.5.1.1. Метод парных продаж

Один из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике – анализ парных продаж. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.

3.5.1.2. Метод валового рентного мультипликатора

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу или к действительному доходу.

Для применения данного метода необходимо:

1) оценить рыночный валовой доход, генерируемый объектом;

2) определить отношение валового дохода от оцениваемого объекта к цене продаж по сопоставимым продажам аналогов;

3) умножить валовой доход от оцениваемого объекта на усредненное значение ВРМ по аналогам.

Вероятная цена продажи рассчитывается по формуле

где

Роль ВРМ может выполнять общий коэффициент капитализации (ОКК).

ОКК – это отношение чистого операционного дохода к продажной цене.

В этом случае

где

В табл. 3.3 приведен пример использования метода парных продаж при оценке квартиры.

Таблица 3.3

Расчет стоимости квартиры методом парных продаж

3.5.2. Затратный подход

Затратный подход – это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

– уровень заработной платы;

– величина накладных расходов;

– затраты на оборудование;

– нормы прибыли строителей в данном регионе;

– рыночные цены на строительные материалы.

Преимущества затратного подхода:

– 1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

– 2. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

– технико-экономический анализ стоимости нового строительства;

– обоснование необходимости обновления действующего объекта;

– оценка зданий специального назначения;

– при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;

– анализ эффективности использования земли;

– решение задач страхования объекта;

– решение задач налогообложения;

– при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки затратного подхода:

– 1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

– 2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

– 3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т. к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

– 4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

– 5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

– 6. Отдельная оценка земельного участка от строений.

– 7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

Этапы затратного подхода:

– Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз).

– Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам).

– Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн):

– физический износ – износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;

– функциональный износ – износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;

– внешний износ – износ в результате изменения внешних экономических факторов.

– Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа: Сон=Свс-Сизн.

– Определение итоговой стоимости недвижимости: Сит= Сз+Сон.

3.5.2.1. Метод сравнительной единицы

Этот метод предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т. д.)

Если в качестве сравнительной единицы выбран 1 м², то формула расчета будет иметь следующий вид:

где

Со – стоимость оцениваемого объекта;

– См – стоимость 1 м2 типичного сооружения на базовую дату;

– Sо – площадь оцениваемого объекта;

– Кп – коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта и строительной площади (1,1-1,2);

– Кн – коэффициент, учитывающий возможное несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного = 1);

– Км – коэффициент, учитывающий местоположение объекта;

– Кв – коэффициент, учитывающий изменение стоимости между базовой датой и датой на момент оценки;

– Кпз – коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (%);

– Кндс – коэффициент, учитывающий НДС (%).

Важным этапом является выбор типичного объекта. При этом необходимо учитывать:

– единое функциональное назначение;

– близость физических характеристик;

– сопоставимый хронологический возраст объектов;

– другие характеристики.