Книга Экономика недвижимости: конспект лекций онлайн - страница 7

2.3. ВЛИЯНИЕ НА РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИХ ФАКТОРОВ

Известно, что в России на одного жителя приходится значительно меньше жилой площади, чем в европейских странах, в том числе в бывших странах народной демократии, так же, как и наша страна пострадавших в период второй мировой войны.

На примере Москвы можно проиллюстрировать состояние обеспеченности жилой площадью жителей города по сравнению с жителями городов Западной Европы. В настоящее время в Москве на одного жителя приходится 23 кв. м общей жилой площади, тогда как в городах Западной Европы – от 40 до 70 кв. м.

В послевоенный период в стране повсеместно была создана развитая база строительной индустрии, которая позволила в относительно короткий срок провести восстановительные работы на объектах экономики и обеспечить дальнейшее повышение экономического потенциала страны.

Созданная в этот период развития база индустриального домостроения позволила нарастающими темпами развить строительство преимущественно крупнопанельных и крупноблочных жилых домов и в большей части объектов социально-бытового назначения.

Однако бытовые условия проживания в таких домах, особенно построенных в первые послевоенные 10–20 лет, не отвечают современным требованиям. Особенно отстали как от уровня современных бытовых требований, так и по износу конструкций пятиэтажные панельные жилые дома, построенные в 50-х гг. Эти дома в большинстве регионов либо сносятся (на их месте с использованием имеющихся коммуникаций строят новые серии домов), либо реконструируются.

За последние годы в практике строительного производства произошли значительные изменения, связанные с повышением уровня механизации работ и квалификации работников строительного комплекса в целом. В условиях перехода к рыночным отношениям в строительстве изменились и социальные условия работников строительства. Большое значение стала иметь конкуренция на получение заказов на строительство.

Если проанализировать изменения стоимости строительства в Москве (с учетом специфики российского ценообразования в строительстве) за последние 10 лет – с 1990 по 1999 гг., т. е. в период перехода к рыночным отношениям в строительстве, – то следует отметить, что изменения стоимости в секторе создания жилой недвижимости происходили за счет двух факторов:

– инфляции;

– изменения ценообразующих факторов, происходящих в связи с научно-техническим и социальным прогрессом и проведением мероприятий по охране окружающей среды.

Действующие с 1984 г. и пересчитанные в 1991 г. сметные нормы устарели – морально и технически. Морально изменились условия в экономике страны (сменилась форма собственности, наблюдается нестабильность оптовых и розничных цен на материалы и продукты), существует расслоение общества, произошли изменения в покупательной способности населения, банкротство отечественной промышленности и ресурсообразующих организаций и хозяйств. Они устарели в связи с тем, что технические причины заключаются в следующем: изменились технологические процессы возведения и отделки зданий и сооружений, а также монтажа санитарно-технического оборудования и лифтов за сет применения качественно новых строительных материалов конструкций, изделий и сантехоборудования, более современных машин и механизмов, в том числе средств малой механизации в замен ручного труда.

В 1999 г. организациями всех форм собственности на развитие и поддержание экономики и социальной сферы в основной капитал вложено около 600 млрд. руб., что в сопоставимых ценах составило 101 % уровня 1998 г. Большая часть инвестиций в основной капитал финансируется за счет собственных средств предприятий (52 %). Возросла доля кредитов банков с 4 % в 1998 г. до 6 % в 1999 г. Инвестиции в отраслях, производящих товары для населения, увеличились на 7,5 %, в транспорт – на 4,5 %, в промышленность – на 2,5 %. К сожалению, доля инвестиций в строительную индустрию и жилищно-коммунальное хозяйство снизилась на 3 %. В 1999 г. объем подрядных работ, выполняемых организациями всех форм собственности, составил 314,5 млрд. руб., что в сопоставимых ценах выше уровня 1998 г. на 5,4 %.

Несмотря на снижение инвестиций в жилищную сферу в 1999 г., за счет всех источников финансирования было построено 414 тыс. новых благоустроенных квартир и индивидуальных домов общей площадью 32 млн. кв. м, что на 4,3 % выше уровня 1998 г. в 1999 г. объемы индивидуального жилищного строительства по сравнению с 1998 г. увеличились на 14,6 %, а доля индивидуального жилищного строительства от общих объемов строительства жилья в целом по стране достигла 43,3 % (а в отдельных регионах 60–70 %).

Приведенные данные по индивидуальному жилищному строительству свидетельствуют, что при существующем социальном положении значительной части населения и низком прожиточном уровне приобрести квартиры на рынке строящегося жилья при сложившихся высоких ценах может лишь незначительная, хорошо обеспеченная часть населения. Довольно большая часть населения преимущественно в небольших городах, поселках и в сельской местности предпочитает строить себе жилье индивидуальным способом, т. к. такой вид строительства обходится застройщику в несколько раз дешевле.

При наличии в стране огромных, недоиспользуемых производственных мощностей по индивидуальному домостроению в социальном плане на первый план выходит проблема снижения стоимости строительства жилья, в том числе за счет совершенствования налоговой системы, применения более дешевых видов используемых материалов и оборудования квартир.

В 1999 г. рост стоимости строительной продукции (имеется в виду строительство объектов недвижимости, т. к. стоимость оборудования в этой оценке не участвует) в среднем по России составил 33 %, в том числе стоимость строительства жилья возросла на 34 %, стоимость строительно-монтажных работ – на 31 %.

Основными факторами увеличения себестоимости строительно-монтажных работ являются опережающий рост цен на строительные материалы, комплектующие изделия и энергоносители, а также зарплаты работников строительной отрасли. Отпускные цены на строительные материалы выросли за год в среднем по стране более, чем на 40 %. Особо следует отметить неконтролируемый рост стоимости импортных материалов и отечественных металлоконструкций, арматуры и металлопроката (до 150 % за год). Нельзя признать нормальным, когда цены на строительную продукцию, в том числе на местные строительные материалы, и жилье в соседних регионах, имеющих практически одинаковый строительный потенциал, отличаются на 30–50 % и более.

К концу 1999 г. в большинстве регионов России завершена работа по переходу на новые сметные нормы и цены. Однако в некоторых регионах эта работа организована не на должном уровне. А ведь это ключевая задача по упорядочению сложившегося ненормального положения по неконтролируемому росту цен на строительную продукцию.

Главгосэксертизой в 1999 г. было подготовлено около 400 сводных экспертных заключений, в том числе 203 – по ТЭО и проектам с общей стоимостью строительства 7,3 млрд. руб. (в базисных ценах 1999 г.). За счет совершенствования проектных решений по замечаниям экспертизы общая заявленная стоимость строительства снижена на 513 млн. руб. или на 70 /о. Если учесть, что такой уровень завышения стоимости строительства может иметь место и в других проектах, не подвергнутых экспертной проверки, то общий объем завышения стоимости строительства в 1999 г. можно оценить в 42 млрд. руб. в ценах, действовавших в 1999 г. (7 % от 600 млрд. руб. инвестиций, вложенных в основной капитал в 1999 г.).

Как видно из этих данных, произвольное завышение цен в строительстве имеет большое значение. Это подтверждают и данные Госкомстата об опережающем росте стоимости строительства по сравнению с общим уровнем роста цен в отраслях экономики.

В настоящее время стоимость построенного жилья в различных регионах значительно различается. Отдельные проекты так называемого уникального жилья в престижных районах предусматривают стоимость 1 кв. м общей жилой площади до 2300 долл. США. При этом в районах массовой застройки стоимость 1 кв. м жилья в Москве и в ряде других регионов не превышает 200 долл. США.

По данным Института экономики города, сегодня отношение средней стоимости жилья к средним годовым семейным доходам составляет 5,5 раза, что больше по сравнению с 1993 г. в 3 раза. Поэтому большое развитие должно получить так называемое ипотечное строительство, или, иными словами, строительство жилых квартир для нуждающихся в получении жилья или в улучшении жилищных условий за счет долголетних кредитов.

Важным фактором обеспечения жильем наиболее нуждающейся категории населения является реализация программы государственных жилищных сертификатов (ГЖС), в результате которой выработаны механизмы государственной поддержки определенных групп граждан. Эта программа наиболее полно обеспечивает права граждан на получение жилья по собственному выбору в пределах социальных норм.

Программа ГЖС основывается на следующих принципах:

– бюджетная субсидия направляется напрямую нуждающимся;

– гражданин имеет право приобрести готовое жилье по собственному выбору на первичном или вторичном рынке;

– бюджетные средства проходят напрямую от плательщика до продавца, минуя посредника.

В осуществлении программ жилищных сертификатов накоплен огромный положительный опыт. Однако при реализации данной программы нельзя допустить дискриминации, как это имеет место на местах. Многие объекты финансируются фиктивно. Источники финансирования расписаны по различным направлениям, но не по тем статьям, которые требуются.

На примере строительства недвижимости в Москве и Московской области можно проанализировать содержание фактического и рационального ценообразования в строительстве.

В 1999 г. в Москве построено 3,4 млн. кв. м, в Московской области – 2,7 млн. кв. м общей жилой площади, что составляет соответственно 10,7 и 8,5 % от общего объема по стране. Диапазон стоимости 1 кв. м жилья в Москве составляет от 200 до 2000–2200 долл. США.

Изменение затрат на производство подрядных работ в строительных организациях всех форм собственности (в % от стоимости выполненных подрядных работ) за последние 10 лет по отдельным регионам характеризуется данными табл. 2.3.

Таблица 2.3 Изменение затрат на производство подрядных работ по регионам России

Как видно, затраты на производство подрядных работ в строительстве характеризуются постоянным повышением стоимости выполненных работ по сравнению с стоимостью по сметам (или по договорам), что подтверждает снижение уровня рентабельности. По отдельным районам характерна тенденция убыточности работы подрядных организаций. Это зависит и от уровня поставленной сметно-договорной работы в регионе, и от уровня хозяйствования строительных организаций.

Структура изменения затрат на производство подрядных работ (по элементам затрат) в строительных организациях некоторых регионов России (в % от общего объема затрат) характеризуется данными табл. 2.4.

По данным Госкомстата РФ, средние цены на строительные материалы и конструкции по регионам РФ в 1999 г. имеют значительный разброс, что влияет на общие затраты и стоимость строительства. Так, стоимость 1 куб. м бетона товарного колеблется от 459,5 руб. в Северо-Кавказском районе и 240 руб. в Калининградской области до 1131,4 руб. в Дальневосточном округе. Разброс стоимостных показателей на другие материалы между регионами составляет от 1,5 до 3 раз.

Очевидно, что цены на те или иные материалы зависят от наличия в данном регионе запасов сырья по нерудным материалам или глин для кирпича либо от наличия предприятий, которые выпускают строительные материалы и конструкции.

Таблица 2.4 Структура стоимости строительных материалов по регионам Российской Федерации

Окончание табл. 2.4

Однако большую долю в стоимости строительных материалов и конструкций занимают транспортные расходы.

Средние цены на строительные материалы и конструкции по регионам РФ в 1998 г., по данным Госкомстата РФ, отображены в табл. 2.5.

Таблица 2.5 Составляющие стройматериалов по регионам Российской Федерации

Доля транспортных расходов в цене приобретенных материалов и конструкций по регионам РФ отражена в табл. 2.6.

Таблица 2.6 Доля транспортных расходов в цене стройматериалов по регионам Российской Федерации снижение затрат на амортизацию основных фондов по России и другим регионам в 1,5–1,7 раза, а по Москве – в 3 раза, это подтверждает, что ассигнования на поддержание основных фондов и их восстановление в строительном комплексе уменьшаются, основные фонды, в том числе и строительная техника, устаревают;

очень низкая доля материальных затрат по Красноярскому краю по сравнению с показателями в целом по России и по другим регионам (на 19 % ниже) и высокая доля затрат на оплату труда (на 38 % выше);

наиболее высокий уровень материальных затрат в общем объеме затрат в строительстве в 1998 г. в Москве (60,1 %), в Саратовской области (61,0 %) и в Омской области (61,7 %), т. е. выше, чем в целом выше, чем в целом по России, на 12–15 %, что свидетельствует о применении более дорогостоящих материалов в строительстве по сравнению с другими регионами.

Рентабельность строительных организаций в некоторых регионах с 1994 г. по 1998 г. характеризуется данными табл. 2.7.

Как видно, рентабельность строительных организаций России с 1994 г. по 1998 г. снижается, а в некоторых регионах, как, например, в Калмыкии, она снизилась до отрицательных показателей, в Тульской области в 1998 г. она составила всего лишь 1 %.

Таблица 2.7 Показатели рентабельности строительных организаций по регионам Российской Федерации

Затраты на производство работ проектно-изыскательских организаций всех форм собственности приведены в табл. 2.8.

Таблица 2.8 Затраты проектно-изыскательских организаций по регионам Российской Федерации

Структура затрат на производство работ по элементам в проектно-изыскательских организациях в 1993 и 1998 гг. представлена в табл. 2.9.

Следует отметить, что в структуре затрат на проектно-изыскательские работы с 1993 по 1998 гг. в целом по РФ, Центральному району и по Москве доля оплаты труда сократилась на 17 %, отчисления на социальные нужды – на 7 %, а доля амортизации основных фондов увеличилась в 5,4 раза. Это подтверждает удорожание материалов, а увеличение доли амортизации объясняется приобретением оргтехники и компьютеров для совершенствования этих работ.

Таблица 2.9 Структура затрат проектно-изыскательских организаций по элементам работ

Как следует из анализа данных о состоянии строительства в России, одной из основных причин столь быстрого падения объемов строительства является дефицит инвестиционных ресурсов, а также чрезмерно быстрый процесс приватизации. Это, в свою очередь, привело к ускоренному, зачастую ничем не обоснованному и неконтролируемому росту стоимости строительства. Удорожание стоимости строительства привело к образованию большого объема незавершенного строительства, которое на конец 1999 г. достигло стоимости около 1 трлн. руб. Из-за высокой стоимости строительства жилья и низкой покупательной способности населения, в том числе нуждающегося в приобретении этого жилья, образовался большой объем нереализованных квартир на первичном рынке жилья.

Таким образом, снижение стоимости строительства жилья является одной из первостепенных задач в строительном производстве.

Быстрый рост экономики в Китае, удельный вес которой достиг 10 % мирового уровня (для сравнения: в США этот показатель составляет 22 %), эксперты и специалисты объясняют прежде всего лидирующим развитием строительства, внимательным отношением государства к этому сектору народного хозяйства, и, наоборот, обвальное падение объемов строительства в России эксперты объясняют чрезмерно быстрым процессом приватизации. В что цели развития строительного сектора стран ЕС и США на ближайшие 20–25 лет заключаются в снижении стоимости строительства на 30 %, сокращении сроков возведения объектов на 50 %, уменьшении количества отходов и загрязнения окружающей среды на 50 %.

Эти тенденции в определенной мере могут быть ориентиром и для отечественного инвестиционно-строительного комплекса, для формирования приоритетных направлений научно-технического развития строительства и жилищно-коммунального хозяйства.

Исходя из складывающейся ситуации в рыночных условиях, стоимость недвижимости в перспективе будет изменяться, главным образом в сторону удорожания. В связи с продолжающимся ростом цен на топливо и электроэнергию (что неизбежно отразится на перерабатывающих отраслях экономики) будет увеличиваться стоимость строительных материалов и санитарно-технического оборудования. За счет этого фактора будут увеличиваться и транспортные расходы, поскольку увеличение стоимости топлива напрямую связано с увеличением стоимости транспортных расходов.

В табл. 2.10 приведены прогнозируемые затраты на строительное производство на период до 2005 г.

Таблица 2.10 Прогнозируемые затраты на строительное производство

Как указано в табл. 2.10, в связи с прогнозируемым ростом стоимости строительных материалов несколько снижается процентная доля некоторых статей затрат на строительное производство – оплаты труда, отчислений и амортизации. Это объясняется лишь тем, что в общих затратах увеличивается доля стоимости материальных затрат, а оплата труда и затраты по другим статьям в абсолютных показателях могут и не снижаться. Тем более что за счет применения более качественных материалов и изделий, повышения механовооруженности строительства, будет увеличиваться производительность труда и выработка в натуральных показателях.

В связи с прогнозируемым ростом стоимости материальных затрат в строительном производстве по указанным выше причинам одной из главных задач является недопущение значительного увеличения на рынке общей стоимости объектов недвижимости, и в первую очередь, жилых квартир, т. к. покупная способность большей части населения страны очень низкая.

Снижение стоимости строительства жилья должно обеспечиваться за счет исключения необоснованных затрат на производство, полного исключения обложения жилищного строительства налогом на добавленную стоимость, совершенствования проект-но-изыскательских работ и общего улучшения организационно-хозяйственной деятельности строительных организаций.